Официальная информация

Безопасность при операциях с недвижимостью (О защите законных прав граждан при операциях с недвижимостью)

Напомним, как действует ряд правовых норм, направленных на борьбу с мошенничеством и защиту прав граждан в сфере оборота недвижимости. Можно сказать, уже стало популярным новшество, именуемое в практике «возражение лица». Кто же и против чего возражает?
Суть в том, что при сделках предыдущий правообладатель недвижимости получил возможность заявить возражения в отношении зарегистрированного права на его объект - статья 281 Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (закон № 250-ФЗ).
Мнение возражающего лица вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Заявление по внесению возражения можно подать в любом офисе Росреестра и МФЦ.
Закон № 250-ФЗ вводит также специальные меры для защиты прав собственника в случае, когда его интересы представляет риэлтер (представитель по доверенности). Теперь владелец недвижимости может подать заявление о том, что сделки с его имуществом могут производиться только при его личном участии.
Понятно, что невозможность зарегистрировать сделку без личного участия собственника снижает риск от мошеннических операций.
В соответствии с вступившими в силу нововведениями в законодательстве, обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу; земельной доли и недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; а также сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки.
Кроме того, теперь орган кадастрового учета бесплатно предоставляет нотариусам при совершении нотариальных действий сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, за исключением кадастрового плана территории в форме документа на бумажном носителе.
Перемены обусловлены положениями Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты». Данный закон внес изменения, в том числе, в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».
Для защиты интересов участвующих в долевом строительстве граждан с 1 января 2014 г. действуют поправки в Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Требования к застройщикам заметно ужесточились: теперь они обязаны либо застраховать свою гражданскую ответственность, либо предоставить поручительство банка.
Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации Росреестром договора участия в долевом строительстве и действует до того момента, когда застройщик передает квартиру дольщику.
Исполнение обязательств застройщика до государственной регистрации договора долевого участия обеспечивает договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств.
Кроме того, с 1 января 2014 года к банкам и страховым компаниям установлены строгие лицензионные и квалификационные требования, плюс наличие уставного капитала не менее 200 млн. рублей для банков и 120 млн. руб. для страховщиков, а также наличие собственных средств соответственно не менее 1 млрд. руб. и 400 млн. руб.
Однако в жизни бывает всякое. В целом судебная практика сложилась так, что если суд признает гражданина добросовестным приобретателем, а сделка по купле-продаже недвижимого имущества по каким-либо причинам признается недействительной, то приобретенное в ее результате имущество в большинстве случаев не может быть истребовано бывшим собственником у добросовестного приобретателя.
При этом приобретатель сам обязан доказать свою добросовестность, причем по определенным критериям. Например, покупатель должен принять «все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества». Конкретно - проверить факт внесения данных в ЕГРП о продавце на момент совершения сделки. Степень добросовестности приобретателя суд определяет и по тому, насколько старательно он проверял объект, удостоверился ли в отсутствии в ЕГРП сведений о наличии судебного спора в отношении объекта недвижимости на момент сделки, выяснял ли наличие и законность оснований возникновения права собственности у продавца, проводил ли непосредственный осмотр приобретаемого объекта.
Как правило, суд считает «разумными сомнениями» покупателя в отношении права продавца на отчуждение недвижимости такие обстоятельства как явно заниженная стоимость или многократная перепродажа.
Последнее обстоятельство проясняет выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости.
Скрытые риски обнаруживаются при изучении справки ЕГРП о лицах, получавших сведения об объекте недвижимости, - так всплывают судебные дела или исполнительные, наследственные производства, имеющие отношение к продавцу или объекту, даже если актуальные сведения о принятых уполномоченными органами решениях в реестр еще не внесены.
Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов показывает, какие именно официальные бумаги послужили основанием регистрации права на конкретный объект за его нынешним собственником. Если указанные в выписке реквизиты не совпадают с данными, указанными в экземплярах продавца, налицо попытка обмануть покупателя.
ЕГРП содержит и сведения о признании нынешнего собственника ограниченно или полностью недееспособным – в таком случае продавец не способен выступать стороной сделки.
При этом по закону сам покупатель имеет право получить только обычную выписку из ЕГРП и выписку о переходе прав на объект недвижимости. Все остальное выдается на руки по запросу собственника или лица, действующего от его имени по доверенности.
Поэтому приобретатель для доказательства своей добросовестности должен получить от предыдущего собственника вышеперечисленные документы или выдать покупателю доверенность на их получение.
Готовность выполнить данное условие покупателя также является показателем чистоты сделки.